Reserva de prioridad: qué es el trámite que hace el escribano antes de escriturar tu casa
Pensá en una familia que vende la casa donde vivió. Ya acordó el precio con quien la compra y las dos partes eligieron escribano. Antes de que todos se sienten a firmar la escritura, el escribano hace un trámite en el Registro de la Propiedad que la familia casi nunca ve. Se llama reserva de prioridad.
La respuesta corta es esta: la reserva de prioridad es una anotación que el escribano hace en el Registro antes de la escritura, y dura 30 días corridos. Si la escritura se firma y se presenta a inscribir dentro de ese plazo, tiene prioridad sobre lo que se haya inscripto sobre esa casa después de presentada la reserva. Así lo dice el artículo 55 de la Ley 16.871, la ley de registros públicos.
Para qué sirve la reserva de prioridad
Entre el día en que se acuerda una venta y el día en que se firma la escritura pasa un tiempo. En ese tiempo, en el Registro pueden entrar otros papeles sobre la misma casa. La reserva existe para que lo que entre en esos días no le complique a la operación que se está por firmar.
La ley lo dice así: la escritura otorgada dentro del plazo de la reserva produce efectos frente a terceros desde la fecha en que se firmó, y tiene prioridad sobre cualquier acto inscripto después de la fecha en que se presentó la reserva. Lo que entra al Registro mientras la reserva está vigente queda anotado en forma condicional. Una ley de 2001, la 17.296, aclaró cómo se interpreta ese artículo: lo inscripto durante el plazo no se le puede oponer a la operación reservada, salvo excepciones que la misma ley enumera, como una partición.
Volviendo a esa familia: si en esos días alguien inscribe algo contra la casa, la venta que el escribano reservó va primero, siempre que la escritura se firme y llegue al Registro a tiempo. Si los 30 días vencen y la escritura no se presentó a inscribir, las anotaciones condicionales quedan firmes y definitivas.
Quién la pide y cómo se hace
La pide el escribano designado para la operación. Desde la Ley 20.075, de 2022, la solicitud se hace en línea y con firma digital. En la versión original de la ley, de 1997, también podían pedirla los dueños registrados; hoy la ley nombra solo al escribano.
La página oficial del trámite, del Ministerio de Educación y Cultura y la Dirección General de Registros, se actualizó el 3 de noviembre de 2026. Dice que el trámite lo puede hacer únicamente un escribano, que se puede ingresar en línea para todos los registros inmobiliarios del país y que el escribano necesita firma electrónica avanzada para el último paso. La tasa es de 1.265 pesos uruguayos, y se paga una por cada tres inmuebles.
La reserva no sirve solo para la escritura de compraventa. La ley la prevé también para las promesas de enajenación de inmuebles y sus cesiones, que es el nombre legal de lo que se suele llamar compromiso o promesa de compraventa.
Cuántas reservas de prioridad contó el INE en agosto
El Instituto Nacional de Estadística cuenta las reservas de prioridad todos los meses, junto con las compraventas, en sus Indicadores de Actividad Inmobiliaria. El informe de agosto de 2026 se publicó el 20 de octubre, y estos son sus números para todo el país, según la nota de Ámbito de ese mismo día:
| Movimiento en el Registro, agosto 2026 | Cantidad | Peso en el total |
|---|---|---|
| Altas de compraventa | 4.838 | 67,11 % |
| Reservas de prioridad | 2.165 | 30,03 % |
| Otros movimientos | 206 | 2,86 % |
| Total | 7.209 | 100 % |
Según la misma nota, las reservas de prioridad bajaron de alrededor de 2.500 registros en julio a las 2.165 de agosto, mientras las altas de compraventa se mantuvieron cerca de 4.800 en junio y julio. El INE publica el informe de setiembre el 20 de noviembre de 2026.
Estos números cuentan anotaciones en el Registro, no casas vendidas. Que en agosto haya habido 2.165 reservas no quiere decir que hubo 2.165 ventas en camino, y la nota no explica por qué bajaron de un mes al otro.
Lo que estas fuentes no dicen
La ley, el trámite y el INE explican qué es la reserva y cuántas se hicieron, pero dejan preguntas afuera. No dicen qué parte de las ventas de casas se hacen con reserva de prioridad, ni cuántos días pasan en promedio entre la reserva y la escritura. Tampoco separan Montevideo del resto del país en el dato de reservas que publicó la nota, ni dicen cuántas reservas vencieron sin que se firmara la escritura.
Para esa familia que vende, lo que sí queda claro es el orden: primero el escribano reserva, después se firma, y la escritura tiene que llegar al Registro antes de que pasen los 30 días.
Fuentes: Ley 16.871 (Ley de Registros Públicos, 1997), art. 55, en la redacción de la Ley 20.075 (2022), art. 282 · Ley 17.296 (2001), art. 298 · Ministerio de Educación y Cultura, Dirección General de Registros, página del trámite «Reserva de prioridad para Registro de Inmuebles», actualizada el 03/11/2026 · INE, Indicadores de Actividad Inmobiliaria, mercado de compraventa, agosto 2026 (publicado el 20/10/2026), vía Ámbito, 20/10/2026.