Precio del metro cuadrado en Montevideo: barrio por barrio
Cuando una familia empieza a pensar en vender, la primera pregunta casi nunca es "¿cómo lo publico?" ni "¿qué inmobiliaria elijo?". La primera pregunta es más simple y más honesta: ¿cuánto vale lo mío? Y para responderla, casi todo el mundo arranca por el mismo lugar: mira lo que están pidiendo por un apartamento parecido, a dos cuadras, y saca una cuenta.
Esa cuenta no está mal como punto de partida. Lo que hace falta es saber qué está midiendo. En agosto de 2026 El Observador publicó el informe semestral de Mercado Libre Inmuebles correspondiente al primer semestre del año, con los valores medios del metro cuadrado barrio por barrio en Montevideo y las zonas donde se concentra la demanda de compra. Es la foto más completa y reciente que hay disponible en abierto.
Acá te dejo esos números ordenados —apartamentos, casas y demanda—, y después la parte que el informe no puede darte: qué significan para tu propiedad en particular. Una aclaración que vale para todo el artículo: son promedios de oferta publicada, es decir, precios de aviso. No son precios de cierre.
Apartamentos: los valores por barrio
Según el informe de Mercado Libre publicado por El Observador, el valor medio del metro cuadrado en apartamentos en Montevideo es de US$ 3.500.
Ese promedio esconde una brecha enorme. Entre el barrio más caro y el más accesible hay una diferencia de más de cuatro veces. Y hay una sorpresa: el valor más alto no está en la costa este, sino en Parque Rodó.
| Barrio | US$/m² (apartamentos) |
|---|---|
| Parque Rodó | 4.415 |
| Carrasco | 4.366 |
| Punta Carretas | 4.242 |
| Pocitos | 4.038 |
| La Blanqueada | 3.338 |
| Promedio Montevideo | 3.500 |
| Peñarol | 968 |
| Cerro | 965 |
| Colón | 959 |
Fuente: informe semestral de Mercado Libre Inmuebles (1er semestre 2026), publicado por El Observador el 7 de agosto de 2026. Valores medios de oferta publicada.
Un dato para calibrar expectativas: La Blanqueada, con US$ 3.338, es el barrio que el informe ubica más cerca de la mediana del mercado. Si tu apartamento está ahí, estás mirando el centro de gravedad de Montevideo, no un extremo.
Casas: la otra tabla, con otra lógica
Acá conviene frenar antes de leer los números. El metro cuadrado de una casa no se compara con el de un apartamento, porque no mide lo mismo: en una casa buena parte del valor está en el terreno, en el frente, en el padrón, y eso no se refleja limpio en el precio por metro construido.
El valor medio del m² en casas en Montevideo es de US$ 1.690, menos de la mitad que en apartamentos.
| Barrio | US$/m² (casas) |
|---|---|
| Bañados de Carrasco | 3.807 |
| Carrasco Norte | 3.364 |
| Carrasco | 3.266 |
| Punta Carretas | 2.812 |
| Pocitos | 2.317 |
| Promedio Montevideo | 1.690 |
| Cordón | 1.484 |
| Centro | 1.057 |
| Paso de la Arena | 728 |
Misma fuente. Valores medios de oferta publicada.
Fijate lo que pasa con Pocitos: US$ 4.038 el m² en apartamentos y US$ 2.317 en casas. No es que la casa "valga menos" —suele valer mucho más en total—: es que tiene más metros construidos sobre los que repartir el precio. Por eso, si tenés una casa, el m² es el peor atajo posible para estimar su valor.
Dónde está la demanda
Saber cuánto piden en tu barrio es la mitad. La otra mitad es saber cuánta gente está buscando ahí.
El informe midió las intenciones de compra sobre la plataforma. En apartamentos, Pocitos concentra el 20% de las búsquedas de compraventa, seguido por Cordón (11%), Centro (6%), y Malvín y Punta Carretas empatados en 7% cada uno.
En casas el mapa cambia: lideran Malvín y Carrasco con 7% cada uno.
¿Qué hacés con esto? Leerlo como plazo, no como precio. Si tu propiedad está en una zona de alta demanda, tenés más gente mirando y probablemente menos tiempo de espera. Si está en una zona de demanda más fina, el precio no tiene por qué ser más bajo, pero la venta necesita más paciencia y una estrategia de publicación distinta. Son dos ventas diferentes, no una venta buena y una mala.
Qué significa esto para tu venta
Acá va la parte que ninguna tabla te puede dar, y que es la que realmente define lo que vas a cobrar.
Primero: el valor medio del barrio no es el valor de tu propiedad. Es un promedio de todo lo publicado en esa zona. Dentro del mismo barrio, y muchas veces dentro del mismo edificio, la diferencia real la marcan cosas que el promedio no ve: el estado de la unidad, el piso, la orientación, si tiene garaje, los gastos comunes, la antigüedad, si hay ascensor, si hubo reformas y cuándo. Dos apartamentos de 70 m² en la misma cuadra pueden estar separados por decenas de miles de dólares con total lógica.
Segundo, y más importante: son precios de oferta, no de cierre. El informe releva lo que los propietarios piden, no lo que los compradores pagan. Entre una cosa y la otra hay una distancia que varía según la propiedad y el momento. Publicar al valor promedio del barrio y esperar que eso sea lo que vas a cobrar es partir de una premisa equivocada.
La consecuencia práctica es concreta: si publicás por encima de lo que el mercado admite, no pasa que vendas más caro. Pasa que no te llaman. Y después empieza la cadena de rebajas, que además de retrasar la venta le va sacando frescura al aviso.
Eso no es una impresión: es la escala con la que leemos el embudo de una propiedad publicada. El síntoma indica el orden del sobreprecio respecto del mercado.
| Síntoma observado | Sobreprecio típico |
|---|---|
| Sin consultas | +20% o más |
| Consultas sin visitas | +15% |
| Visitas sin ofertas | +10% |
| Ofertas alejadas del precio | +5% |
| Se vende dentro del margen de negociación (3-5%) | Está en precio |
Escala de referencia del método de comercialización de niddo. Son rangos orientativos: el ajuste concreto se conversa con el propietario y se ejecuta por tramos.
Por eso la tabla sirve para encuadrar —para saber si estás en el rango o pensando en otro planeta— y no para fijar el precio. El precio sale de mirar tu propiedad, no tu barrio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el metro cuadrado en Montevideo?
El valor medio es de US$ 3.500 en apartamentos y US$ 1.690 en casas, según el informe semestral de Mercado Libre Inmuebles del primer semestre de 2026 publicado por El Observador. Son promedios de oferta publicada, no de cierre, y varían mucho por barrio: en apartamentos van desde US$ 959 en Colón hasta US$ 4.415 en Parque Rodó.
¿Cuál es el barrio más caro de Montevideo para comprar un apartamento?
Parque Rodó, con un valor medio de US$ 4.415 el m². Le siguen Carrasco (US$ 4.366), Punta Carretas (US$ 4.242) y Pocitos (US$ 4.038). El dato suele sorprender porque la intuición apunta a la costa este, pero en apartamentos publicados Parque Rodó quedó primero en el relevamiento del primer semestre de 2026.
¿Cuánto vale el metro cuadrado en Pocitos?
US$ 4.038 en apartamentos y US$ 2.317 en casas. La diferencia no significa que las casas de Pocitos valgan menos: tienen más metros construidos, así que el precio total se reparte sobre una superficie mayor. En casas conviene mirar el valor total y el terreno, no el precio por metro.
¿Cuánto puedo pedir por mi apartamento de dos dormitorios en mi barrio?
El valor del barrio te da el encuadre, no el número. Tomá el m² promedio de tu zona como referencia y ajustá por estado, piso, orientación, garaje, gastos comunes y antigüedad. Esas variables mueven el precio dentro de un mismo edificio. Para un número defendible hace falta una tasación sobre la propiedad concreta.
¿En qué barrios de Montevideo se venden más rápido las propiedades?
Donde hay más demanda buscando. En apartamentos, Pocitos concentra el 20% de las intenciones de compra, seguido por Cordón (11%), Malvín y Punta Carretas (7% cada uno) y Centro (6%). En casas lideran Malvín y Carrasco con 7% cada uno. Más demanda suele traducirse en menos tiempo de espera, no en mejor precio.
¿Cuánto tarda en venderse una casa en Montevideo?
Entre 90 y 100 días desde que la propiedad entra a una inmobiliaria, según estimaciones de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya publicadas por Montevideo Portal y Búsqueda a mediados de 2026. Un alquiler se concreta mucho antes, entre 15 y 20 días. Si el precio está por encima del mercado, ese plazo se estira sin techo claro.
¿Por qué mi propiedad está publicada hace meses y no la visita nadie?
Casi siempre es precio, y el embudo dice cuánto. En el método que usamos en niddo el síntoma marca el orden del sobreprecio: sin consultas, suele superar el 20%; consultas sin visitas, ronda el 15%; visitas sin ofertas, cerca del 10%; y ofertas alejadas del precio, alrededor del 5%. Son rangos orientativos, pero sirven para leer qué está pasando antes de bajar el precio a ciegas.
Y ahora
Si llegaste hasta acá con tu barrio en la cabeza y una cuenta a medio hacer, hiciste lo correcto: ya sabés en qué rango estás parado. Lo que sigue es la otra mitad, la que no sale de una tabla: qué le suma y qué le resta a tu propiedad frente al promedio de la zona, y qué precio aguanta el mercado hoy sin que la venta se estanque.
Eso es exactamente lo que hacemos en una tasación. Sin compromiso de firmar nada: un número fundamentado, con el criterio detrás, para que decidas con información y no con intuición.
Emiliano Lembo Giménez — broker de niddo
Fuente de los datos: informe semestral de Mercado Libre Inmuebles (1er semestre 2026), publicado por El Observador el 7 de agosto de 2026. Contexto de plazos: Cámara Inmobiliaria Uruguaya, vía Montevideo Portal y Búsqueda (julio de 2026). Todos los valores por metro cuadrado corresponden a promedios de oferta publicada.