Mercado inmobiliario de Montevideo 2026: cuánto se vende y a qué precio
En el primer semestre de 2026 se inscribieron 8.484 compraventas de inmuebles en Montevideo: un 7,3% más que en el mismo tramo de 2025 y el nivel más alto desde que el INE publica la serie mensual, en enero de 2017. La mediana de las operaciones efectivamente registradas en Montevideo fue de US$ 119.858 en mayo de 2026, el último mes con dato de precio publicado.
Esos dos números —cuánto se movió y a cuánto se cerró— salen de registros públicos que casi nadie abre. Acá están completos, con la serie desde 2017. Y después la otra mitad de la foto: cuánto se está pidiendo hoy, barrio por barrio.
Antes de arrancar, una distinción que ordena todo lo que sigue. Hay dos mercados de números distintos y no se mezclan. Uno es lo que se firma ante escribano y se inscribe en el Registro. El otro es lo que dice el aviso. El primero es un hecho consumado; el segundo es una aspiración. Los dos sirven, pero para preguntas distintas.
Cuántas propiedades se vendieron en Montevideo
El INE construye los Indicadores de Actividad Inmobiliaria sobre los registros administrativos de la Dirección General de Registros (DGR) del Ministerio de Educación y Cultura. Cuenta altas de compraventa: inmuebles efectivamente inscriptos. No son avisos, ni consultas, ni promesas —las reservas de prioridad y las promesas de enajenación se cuentan aparte—. Es lo más cerca que hay de un censo de operaciones cerradas.
| Primer semestre | Compraventas en Montevideo | Variación |
|---|---|---|
| 2017 | 7.114 | — |
| 2018 | 7.394 | +3,9% |
| 2019 | 5.958 | −19,4% |
| 2020 | 4.115 | −30,9% |
| 2021 | 5.786 | +40,6% |
| 2022 | 7.144 | +23,5% |
| 2023 | 7.570 | +6,0% |
| 2024 | 7.640 | +0,9% |
| 2025 | 7.910 | +3,5% |
| 2026 | 8.484 | +7,3% |
Fuente: INE, Indicadores de Actividad Inmobiliaria — mercado de compraventa, sobre registros de la Dirección General de Registros. Altas de compraventa, enero a junio de cada año. Serie disponible desde enero de 2017.
Tres lecturas que salen de esa tabla:
- 2026 es el primer semestre más alto de toda la serie. Son 1.414 operaciones por mes, en promedio, solo en Montevideo.
- El piso fue 2020, con 4.115 operaciones. En seis años el semestre se duplicó.
- El país acompaña: 24.919 compraventas en el semestre, un 8,7% más que en 2025 y también máximo de la serie. Montevideo pesa el 34% del total nacional.
Ahora, un matiz que conviene decir antes de que el titular se use mal: el crecimiento del semestre está concentrado en marzo y abril. Los otros cuatro meses quedaron levemente por debajo de 2025.
| Mes | 2025 | 2026 | Variación |
|---|---|---|---|
| Enero | 953 | 911 | −4,4% |
| Febrero | 1.278 | 1.199 | −6,2% |
| Marzo | 1.209 | 1.703 | +40,9% |
| Abril | 1.360 | 1.653 | +21,5% |
| Mayo | 1.455 | 1.443 | −0,8% |
| Junio | 1.655 | 1.575 | −4,8% |
Misma fuente. Altas de compraventa en Montevideo, mes a mes.
Un mes suelto no dice casi nada. El calendario de Semana de Turismo, un feriado o una demora en la inscripción corren operaciones de un mes al siguiente sin que el mercado haya cambiado. Por eso se lee el semestre y no el mes, y por eso el número que importa es 8.484 y no el de junio.
Cuánto se pagó de verdad
Acá está el dato que más se malinterpreta en la prensa uruguaya, y vale la pena frenar un párrafo.
El INE publica la mediana del valor de las transacciones registradas. Publica una nacional y una desagregada por región. No son lo mismo, y la que suele circular en los titulares es la nacional, citada como si fuera la de Montevideo.
En mayo de 2026, el último mes publicado:
| Región | Mediana de las operaciones registradas |
|---|---|
| Montevideo | US$ 119.858 |
| Total del país | US$ 85.000 |
| Interior | US$ 60.000 |
Fuente: INE, mediana de precios de inmuebles inscriptos como alta de compraventa, mayo de 2026. Los montos se convierten a dólares al tipo de cambio venta del BROU del día de la transacción.
Son casi 35.000 dólares de diferencia entre el número que se repite y el que corresponde a Montevideo. Si alguna vez leíste que "en Montevideo la mediana es de US$ 90.000", ese era el promedio del país entero, arrastrado hacia abajo por el interior.
La serie de Montevideo, año por año:
| Año | Mediana en Montevideo (USD) |
|---|---|
| 2017 | 88.935 |
| 2018 | 91.250 |
| 2019 | 92.500 |
| 2020 | 87.000 |
| 2021 | 100.218 |
| 2022 | 109.162 |
| 2023 | 109.556 |
| 2024 | 110.350 |
| 2025 | 115.000 |
| 2026 (enero–mayo) | 119.858 |
Mediana de los valores mensuales publicados por el INE para Montevideo. 2026 con datos hasta mayo, el último mes disponible.
De 2020 a 2026 la mediana subió un 38%. Es una suba real y sostenida, sin sobresaltos. Pero conviene saber qué mide antes de usarla: es la mediana de lo que se transó, no un índice de precios. Si en un mes se venden más apartamentos chicos que grandes, la mediana baja aunque ninguna propiedad haya bajado un peso. El propio INE lo advierte en su boletín: la evolución de los valores transados se ve afectada no solo por los precios, sino también por las características de las propiedades vendidas en cada período.
Cuánto se está pidiendo, barrio por barrio
La otra mitad es la oferta: lo que hoy figura en los avisos. Los valores que siguen salen del relevamiento que hace mirando.ai sobre las publicaciones activas de todos los portales del país, con corte a setiembre de 2026. Son 20 barrios de la franja donde trabajamos, no los 62 de Montevideo.
| Barrio | US$/m² | Rango del 80% | Precio (US$) | Nuevos/sem. |
|---|---|---|---|---|
| Villa Biarritz | 4.402 | 3.192 – 6.184 | 367.000 | 27 |
| Parque Rodó | 4.310 | 2.670 – 5.273 | 199.000 | 50 |
| Pocitos Nuevo | 4.269 | 3.076 – 5.577 | 226.485 | 128 |
| Punta Carretas | 4.198 | 3.118 – 5.780 | 271.950 | 163 |
| Carrasco | 4.105 | 2.734 – 5.613 | 464.200 | 152 |
| Pocitos | 3.982 | 2.766 – 5.262 | 223.820 | 311 |
| Malvín | 3.754 | 2.598 – 4.895 | 215.000 | 162 |
| Buceo | 3.708 | 2.419 – 5.187 | 182.900 | 159 |
| Punta Gorda | 3.682 | 2.046 – 6.299 | 485.000 | 23 |
| Palermo | 3.529 | 2.678 – 4.458 | 159.900 | 85 |
| La Blanqueada | 3.457 | 2.531 – 4.340 | 145.000 | 340 |
| Unión | 3.453 | 1.508 – 4.498 | 148.000 | 102 |
| Parque Batlle | 3.340 | 2.241 – 4.438 | 175.000 | 105 |
| Barrio Sur | 3.303 | 2.317 – 4.069 | 150.000 | 95 |
| Cordón | 3.216 | 2.350 – 3.941 | 142.500 | 524 |
| Centro | 3.083 | 1.775 – 3.946 | 155.900 | 221 |
| Tres Cruces | 3.002 | 2.182 – 3.829 | 152.950 | 200 |
| Ciudad Vieja | 2.969 | 1.489 – 4.062 | 155.162 | 57 |
| Prado | 2.845 | 1.375 – 3.700 | 173.988 | 53 |
| Aguada | 2.845 | 1.391 – 3.500 | 161.095 | 70 |
Fuente: mirando.ai, sobre publicaciones activas de venta en todos los portales de Uruguay, corte setiembre de 2026. Valores de oferta publicada, no de cierre.
La columna que más se pasa por alto es la tercera. El rango donde cae el 80% central de los avisos dice más que la mediana. En Cordón el rango va de 2.350 a 3.941 dólares el metro: es estrecho, el barrio es homogéneo y salirse del rango se nota enseguida. En Punta Gorda va de 2.046 a 6.299: más de tres veces de diferencia entre punta y punta, porque conviven casas sobre la rambla con apartamentos tierra adentro. En un barrio así, la mediana sola no te dice nada sobre tu propiedad.
Y una advertencia sobre la última columna: son publicaciones, no propiedades. La misma unidad publicada en tres portales cuenta tres veces. Sirve para comparar la actividad relativa entre barrios —Cordón mueve diez veces más avisos por semana que Punta Gorda—, no para contar cuántas propiedades hay realmente a la venta.
Por qué no se puede restar una cosa de la otra
La tentación es obvia: si en Montevideo la mediana de lo que se cierra es US$ 119.858, y en Pocitos la mediana de lo que se pide es US$ 223.820, la conclusión fácil sería que se pide casi el doble de lo que se paga. Esa cuenta está mal, y conviene explicar por qué, porque es el error que va a circular apenas alguien vea las dos tablas juntas.
Los dos universos no son comparables:
- Cubren territorios distintos. El INE mide todo Montevideo, incluidos los barrios más accesibles. La tabla de arriba son 20 barrios de la franja costera y central, la parte cara.
- Cuentan cosas distintas. El registro del INE incluye viviendas pero también predios comerciales, industriales, terrenos y garajes. Los avisos son, en su enorme mayoría, apartamentos y casas.
- El stock publicado no es el stock que se vende. Lo que está publicado hoy incluye todo lo que no se vendió: las propiedades sobrepreciadas se acumulan en el aviso mes tras mes, mientras las que están en precio entran y salen rápido. La foto de la oferta está sesgada, por construcción, hacia lo caro.
La brecha entre pedido y cerrado existe —siempre existió— pero no se mide restando estas dos tablas. Se mide propiedad por propiedad, comparando el precio de publicación con el de escritura de operaciones comparables. Eso no está disponible en abierto en Uruguay.
Qué significa esto para tu venta
Si estás pensando en vender, hay tres cosas prácticas que salen de estos datos.
1. El mercado está del lado del que vende, pero eso no compra sobreprecio
Con 1.414 operaciones por mes en Montevideo y el semestre más alto de la serie, hay compradores activos y hay crédito moviéndose. Eso reduce el riesgo de quedarte años publicado. No reduce el riesgo de publicar mal: un mercado activo castiga más rápido el precio equivocado, porque el comprador tiene con qué comparar.
2. El valor del barrio te encuadra, no te tasa
El US$/m² de la tabla entra en una tasación como contexto estadístico, no como valoración. Se mira dónde caen los percentiles de la oferta de esa zona, porque la muestra mezcla inmuebles muy distintos entre sí. De ahí sale una referencia conocida: publicar cerca o por encima del percentil 75 de la zona suele traer más dificultades de comercialización, porque queda arriba de la franja que el mercado absorbe con fluidez. Con una excepción legítima: una propiedad premium, con atributos diferenciales y en excelente estado, puede estar por encima y aun así estar a valor de mercado.
3. Si ya estás publicado, el embudo te dice cuánto te pasaste
No hace falta esperar seis meses para saber si el precio está mal. El comportamiento del aviso lo anticipa, y el síntoma indica el orden de magnitud del sobreprecio.
| Síntoma observado | Sobreprecio típico |
|---|---|
| Sin consultas | +20% o más |
| Consultas sin visitas | +15% |
| Visitas sin ofertas | +10% |
| Ofertas alejadas del precio | +5% |
| Se vende dentro del margen de negociación (3-5%) | Está en precio |
Escala de referencia del método de comercialización de niddo. Son rangos orientativos: el ajuste concreto se conversa con el propietario y se ejecuta por tramos.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas propiedades se venden por mes en Montevideo?
En el primer semestre de 2026 se registraron 8.484 compraventas en Montevideo, un promedio de 1.414 operaciones por mes. Es el primer semestre más alto desde que el INE publica la serie mensual, en enero de 2017, y un 7,3% más que en el mismo período de 2025. El dato son altas de compraventa inscriptas en la Dirección General de Registros: operaciones cerradas, no avisos.
¿Cuál es el precio promedio de una propiedad en Montevideo?
La mediana de las operaciones efectivamente registradas en Montevideo fue de US$ 119.858 en mayo de 2026. Se usa la mediana y no el promedio porque unas pocas operaciones muy grandes distorsionan el promedio. Ojo con un error frecuente: la mediana nacional del mismo mes fue de US$ 85.000, y ese número circula seguido citado como si fuera el de Montevideo. No lo es: incluye todo el interior del país, donde la mediana fue de US$ 60.000.
¿Subieron los precios de las propiedades en Montevideo?
Sí, de forma sostenida. La mediana de las operaciones registradas en Montevideo pasó de US$ 87.000 en 2020 a US$ 119.858 en lo que va de 2026: un 38% en seis años. Es un dato de valores transados, no un índice de precios: también refleja qué tipo de propiedades se vendieron en cada período, no solo cuánto se pagó por metro.
¿Cuál es el barrio más caro de Montevideo en 2026?
De los 20 barrios relevados en setiembre de 2026, el valor pedido más alto es el de Villa Biarritz, con una mediana de US$ 4.402 por m². Le siguen Parque Rodó (US$ 4.310), Pocitos Nuevo (US$ 4.269) y Punta Carretas (US$ 4.198). Son valores de oferta publicada, no de cierre. Si se mira el precio total y no el metro, el orden cambia: Punta Gorda (US$ 485.000) y Carrasco (US$ 464.200) encabezan, porque son barrios de casas grandes.
¿Cuánto vale el metro cuadrado en Pocitos?
La mediana de lo pedido en Pocitos es de US$ 3.982 por m², con 8 de cada 10 avisos entre US$ 2.766 y US$ 5.262. Dentro del barrio, la tipología cambia bastante el valor: monoambientes en US$ 3.997 el metro, un dormitorio en US$ 4.097, dos dormitorios en US$ 4.177, y de tres dormitorios para arriba baja, porque los metros se reparten sobre unidades más grandes.
¿Es un buen momento para vender en Montevideo?
Por volumen, sí: 2026 es el semestre con más operaciones registradas de toda la serie y el precio mediano de cierre viene subiendo desde 2020. Eso significa que hay demanda real y crédito. Lo que no significa es que cualquier precio se venda: en un mercado activo el comprador compara más, y una propiedad fuera de precio se queda igual. El momento del mercado define el piso de tu riesgo; el precio de publicación define el resto.
¿De dónde salen estos datos y con cuánto retraso se publican?
Las compraventas y las medianas de precio salen de los Indicadores de Actividad Inmobiliaria del INE, construidos sobre los registros de la Dirección General de Registros. Se publican con alrededor de dos meses de rezago: al 1 de setiembre de 2026 hay cantidades hasta junio y medianas de precio hasta mayo. Los valores pedidos por barrio salen del relevamiento de mirando.ai sobre las publicaciones activas de todos los portales, con corte a setiembre de 2026.
¿Por qué mi propiedad está publicada hace meses y no la visita nadie?
Casi siempre es precio, y el embudo dice cuánto. En el método que usamos en niddo el síntoma marca el orden del sobreprecio: sin consultas, suele superar el 20%; consultas sin visitas, ronda el 15%; visitas sin ofertas, cerca del 10%; y ofertas alejadas del precio, alrededor del 5%. Son rangos orientativos, pero sirven para leer qué está pasando antes de bajar el precio a ciegas.
Fuentes
- Cantidad de compraventas y mediana de precios: Instituto Nacional de Estadística (INE), Indicadores de Actividad Inmobiliaria — mercado de compraventa. Series históricas de altas de compraventa por departamento y de mediana de precios por región, elaboradas sobre registros administrativos de la Dirección General de Registros (DGR) del Ministerio de Educación y Cultura. Datos consultados el 1 de setiembre de 2026: cantidades hasta junio de 2026, medianas hasta mayo de 2026.
- Valores pedidos por barrio: mirando.ai, relevamiento de publicaciones activas de venta en los portales inmobiliarios de Uruguay. Corte setiembre de 2026.
- Escala de sobreprecio por síntoma del embudo: método de comercialización de niddo.