¿Cuánto me queda si vendo mi propiedad en Uruguay?
Al vender una propiedad en Uruguay, el vendedor paga tres cosas: la comisión de la inmobiliaria (3% + IVA según el arancel de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya), el ITP (2%, pero calculado sobre el valor de Catastro, no sobre el precio) y el IRPF por la ganancia (12%). Los honorarios del escribano son un costo aparte y los paga el comprador: son dos profesionales distintos, con dos honorarios distintos, y cada parte paga el suyo. El comprador, por su lado, paga su propia comisión de 3% + IVA y su propio 2% de ITP.
Querer saber cuánto te queda antes de decidir si vendés no es desconfianza: es la pregunta correcta, y es la que casi nadie te contesta con números. Acá está la cuenta completa, con las tasas oficiales y la fuente de cada una.
Los tres costos que paga el vendedor
1. La comisión de la inmobiliaria: 3% + IVA
El arancel oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya fija los honorarios en 3% sobre el precio total y real de la venta, más IVA. Con el IVA a la tasa básica del 22%, eso da 3,66% efectivo sobre el precio.
Ese 3% lo paga cada parte: 3% + IVA el vendedor y 3% + IVA el comprador. Es información que conviene tener antes de sentarse a negociar, porque cambia la cuenta de la operación completa y muchos propietarios asumen que la comisión sale de un solo lado.
Tres precisiones que conviene tener claras:
- El arancel no es una obligación legal. Es el estándar de la Cámara, y sus socios responden ante su Comisión de Ética por no cumplirlo. Una inmobiliaria puede cobrar distinto.
- Se calcula sobre el precio de venta real, el que efectivamente se firma — no sobre el precio al que se publicó.
- Cubre el trabajo de la inmobiliaria, y nada más. El escribano cobra sus propios honorarios por su propio trabajo, y esos van por cuenta del comprador. Son dos profesionales distintos con dos facturas distintas.
2. El ITP: 2%, pero no sobre lo que la mayoría cree
El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales es del 2% para el vendedor y 2% para el comprador en las operaciones a título oneroso.
Acá está la parte que casi siempre sorprende: ese 2% no se calcula sobre el precio de venta. Se calcula sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro vigente a la fecha de la operación, actualizado por la variación del IPC.
Es una diferencia con consecuencias concretas. El valor de Catastro suele estar bastante por debajo del precio de mercado, así que el ITP casi siempre pesa menos de lo que uno calcula de cabeza. Podés consultar el valor de Catastro de tu padrón antes de hacer cualquier cuenta: es información pública.
3. El IRPF: 12%, con dos caminos según cuándo compraste
Vender una propiedad paga IRPF, y la tasa es del 12%. Pero ese 12% no se aplica sobre el precio: se aplica sobre la ganancia. Y hay dos formas de calcular esa ganancia. Cuál te toca depende de una sola cosa: la fecha en que compraste.
Si compraste antes del 1º de julio de 2007
Podés elegir, y la opción simple no te pide demostrar nada.
Se llama criterio ficto. Da por sentado —sin discutirlo— que ganaste un 15% del precio de venta, y te cobra el 12% sobre esa ganancia supuesta. La cuenta termina siempre en el mismo lugar: 1,8% del precio. No importa cuánto habías pagado por la propiedad, ni si conservás los papeles de aquella compra.
Si el valor de Catastro fuera más alto que el precio de venta, el 15% se calcula sobre el valor de Catastro.
Si compraste después del 1º de julio de 2007
No hay opción: va el criterio real, que mira la ganancia de verdad. Al precio de venta le restás lo que te costó la propiedad —actualizado—, los impuestos que pagaste en su momento y las mejoras que puedas documentar. El 12% se aplica sobre esa diferencia.
Acá es donde guardar las facturas de las reformas se traduce en plata: cada mejora que podés documentar baja la ganancia, y una ganancia menor paga menos impuesto. Una reforma sin comprobante no descuenta nada, aunque la hayas hecho.
El escribano actúa como agente de retención del IRPF, así que no es un trámite que hagas por tu cuenta después: sale de la operación misma. El plazo de pago es de 15 días corridos desde el otorgamiento.
Un ejemplo con números
Tomemos un apartamento que se vende en USD 200.000, con un valor de Catastro de USD 90.000, comprado antes de julio de 2007 y liquidando IRPF por criterio ficto. Las cifras del ejemplo son supuestos para mostrar la mecánica; las tasas son las oficiales.
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Comisión de la inmobiliaria | 3% de 200.000 + IVA 22% | USD 7.320 |
| ITP vendedor | 2% de 90.000 (valor de Catastro) | USD 1.800 |
| IRPF (ficto) | 12% sobre el 15% de 200.000 | USD 3.600 |
| Total de costos | USD 12.720 | |
| Te queda | 200.000 − 12.720 | USD 187.280 |
Sobre este ejemplo, los costos se llevan el 6,4% del precio. Si el ITP se calculara sobre el precio de venta en lugar del valor de Catastro, ese mismo ejemplo pagaría USD 4.000 en vez de 1.800 — la diferencia entre las dos bases son USD 2.200 reales.
Lo que NO paga el vendedor
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. Conviene tenerlo presente al hacer la cuenta: el escribano no te va a pasar una factura a vos. Es un costo del comprador, igual que su propio 2% de ITP y su propia comisión de 3% + IVA.
Que el escribano lo pague el comprador no significa que no trabaje para la operación completa: es quien estudia los títulos, controla que la propiedad esté en condiciones de venderse y retiene el IRPF del vendedor. Simplemente, quien lo contrata y le paga es la otra parte.
Lo que sí conviene revisar antes de salir a la venta son las deudas que se descuentan en la escritura: contribución inmobiliaria, gastos comunes y, si hiciste obra, el certificado especial de BPS. No son un impuesto a la venta, pero salen del mismo bolsillo y aparecen al final si no se miraron al principio.
Sumale otros gastos menores —certificados, timbres y trámites— que no mueven la aguja por separado pero conviene tener en el radar para que la cuenta final no traiga sorpresas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender una propiedad en Uruguay?
El arancel oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya fija 3% + IVA sobre el precio real de venta, y lo paga cada parte: 3% + IVA el vendedor y 3% + IVA el comprador. Con IVA al 22%, el costo efectivo de cada lado es 3,66%. Ese 3% paga el trabajo de la inmobiliaria y nada más: el escribano cobra sus honorarios aparte, y esos corren por cuenta del comprador. El arancel tampoco es obligatorio por ley: es el estándar de la Cámara, cuyos socios responden ante su Comisión de Ética. Una inmobiliaria puede cobrar distinto, y conviene que el porcentaje y lo que incluye estén escritos antes de firmar.
¿El ITP se paga sobre el precio de venta o sobre el valor de Catastro?
Sobre el valor real de Catastro, actualizado por IPC — no sobre el precio de venta. Es 2% para el vendedor y 2% para el comprador. La distinción no es un detalle: en una propiedad que se vende en USD 200.000 con valor catastral de USD 90.000, el ITP del vendedor es USD 1.800 y no USD 4.000. Podés consultar el valor de Catastro de tu padrón antes de hacer cualquier cuenta.
¿Cuánto IRPF pago al vender mi propiedad?
La tasa es del 12%, pero no sobre el precio: sobre la ganancia. Y hay dos formas de calcular esa ganancia, según cuándo compraste. Si compraste antes del 1º de julio de 2007, podés usar el criterio ficto: se da por sentado que ganaste un 15% del precio y se cobra el 12% de eso, lo que siempre termina en 1,8% del precio, sin que tengas que demostrar cuánto habías pagado. Si compraste después, va criterio real: al precio le restás el costo actualizado de la propiedad, los impuestos y las mejoras documentadas, y pagás 12% sobre esa diferencia.
¿Conviene el criterio ficto o el real?
Solo hay algo que elegir si compraste antes del 1º de julio de 2007; después de esa fecha el criterio real es obligatorio. Cuando podés elegir, la regla práctica es simple: el ficto conviene cuando la propiedad se valorizó mucho, porque cobra un 1,8% fijo del precio sin importar cuánto ganaste de verdad. El real conviene cuando se valorizó poco, o cuando tenés facturas de reformas para descontar. En una propiedad comprada hace veinte años, que hoy vale varias veces más, el ficto suele ganar cómodo: paga 1,8% del precio y se termina la discusión. Es una cuenta que el escribano hace en minutos con los papeles a la vista.
¿Quién paga los honorarios del escribano?
La parte compradora. Son un costo separado de la comisión inmobiliaria: el 3% + IVA que paga el vendedor cubre el trabajo de la inmobiliaria, no el del escribano. Son dos profesionales distintos y cada parte paga el suyo. Aun así, el escribano interviene en toda la operación: estudia los títulos y actúa como agente de retención del IRPF del vendedor, que se liquida dentro de la escritura y no queda como un trámite posterior. El plazo de pago del impuesto es de 15 días corridos desde el otorgamiento.
¿Puedo vender si tengo deuda de gastos comunes o de contribución?
Sí, pero esas deudas se descuentan del monto que recibís en la escritura. Por eso conviene mirarlas antes de salir a la venta y no al final: no cambian si la propiedad se vende, pero sí cambian si te enterás con la operación cerrada o con tiempo para ordenarlo. Si hiciste obra, sumale el certificado especial de BPS.
Si guardo las facturas de las reformas, ¿me sirven para pagar menos impuesto?
Bajo criterio real, sí: las mejoras documentadas se restan del precio de venta para calcular la ganancia gravada, y una ganancia menor paga menos IRPF. Bajo criterio ficto no inciden, porque ese método grava un porcentaje fijo del precio sin mirar costos. Es la razón concreta por la que conviene guardar comprobantes de obra aunque no pienses vender pronto.