Usado, nuevo o promovido: cuánto pide cada apartamento por metro en Montevideo
Si vas a vender un apartamento usado en Montevideo, una pregunta que casi nadie se hace es contra qué compite tu precio: ¿contra lo nuevo? ¿Contra lo promovido? Un relevamiento publicado esta semana da, por primera vez en un mismo informe, los tres precios juntos.
Lo que pide cada tipo de apartamento en Montevideo
El índice GREI, de la firma de arquitectos Gustavo Ortega y Asociados, relevó los avisos de venta de apartamentos publicados en portales inmobiliarios a fines de setiembre de 2026. La mediana del precio pedido por metro cuadrado en Montevideo quedó así:
| Tipo de apartamento | US$ por m² (mediana pedida) |
|---|---|
| Usado | 2.983 |
| Vivienda promovida | 3.272 |
| Nuevo sin promoción | 3.844 |
Un apartamento nuevo sin promoción pide 28,9% más que uno usado. Es un cálculo propio sobre las dos medianas del GREI, no un porcentaje que el informe entregue armado. La vivienda promovida —la que se construye bajo la Ley de Vivienda de Interés Social, con beneficios a cambio de condiciones de precio y metraje— queda en el medio: pide 15% menos que lo nuevo sin promoción y cerca de 10% más que lo usado.
Montevideo contra Punta del Este y Maldonado
El mismo relevamiento comparó plazas. En apartamentos usados, Punta del Este pide 31% más que Montevideo. En apartamentos nuevos, la diferencia entre las dos ciudades baja a 6%. En Maldonado (ciudad), los usados piden US$ 3.782 el m², también por encima de Montevideo.
La brecha no es la misma en todos los segmentos: lo nuevo achica la distancia entre plazas; lo usado la mantiene abierta.
Lo que estos números no dicen
El GREI mide precio pedido, el que figura en el aviso. No mide el precio al que efectivamente se cierra la operación, que casi siempre es otro número, y no se conoce hasta que la venta se concreta. Tampoco separa por barrio dentro de Montevideo —esa mirada ya la dimos en otra nota, con el mapa del m² barrio por barrio— ni cubre casas: el relevamiento es sobre apartamentos.
Contra qué compite tu apartamento usado
El método de tasación de niddo hace, a escala de una propiedad, algo parecido a lo que el GREI hace a escala de ciudad: ubica el precio pedido de cada aviso comparable en los percentiles 25, 50 y 75 de la oferta publicada de su zona, y advierte que esos valores son de publicación, no de cierre. Una propiedad publicada cerca o por encima del percentil 75 de su zona suele tener más dificultad para venderse, salvo que tenga atributos que la diferencien.
Para armar esa comparación, los comparables se buscan por similitud de tipo, metraje y cantidad de dormitorios: un apartamento usado no se compara con uno nuevo ni con uno promovido, porque son productos distintos que no compiten por el mismo comprador de la misma manera. El GREI, sin buscarlo, confirma esa separación a escala de toda la ciudad: usado, nuevo y promovido piden tres precios porque son tres mercados distintos dentro del mismo rubro.
Si vendés un apartamento usado, tu referencia no es lo que pide un apartamento nuevo a la vuelta: es lo que piden los otros usados de tu zona y tu tipología, publicados ahora. Eso es exactamente lo que ordena un Análisis Comparativo de Mercado.
Fuentes: índice GREI, Gustavo Ortega y Asociados, vía El Observador, 13/10/2026 (avisos de venta de apartamentos descargados a fines de setiembre de 2026) · método propio de tasación de niddo (percentiles de oferta publicada).