Después de tres años de fuerte recuperación, el mercado inmobiliario de Montevideo registra en 2025 su primera caída interanual en la cantidad de compraventas desde el impacto de la pandemia. El ajuste es leve y ocurre en un contexto de alta actividad histórica, con cambios en el tipo de cambio y condiciones macroeconómicas que comienzan a moderar el ritmo de operaciones.
Evolución de las compraventas en Montevideo (2017–2025)
Si se observan las operaciones anuales registradas, la actividad inmobiliaria muestra tres etapas bien diferenciadas: desaceleración previa a la pandemia, caída abrupta en 2020 y una recuperación posterior que llevó al mercado a niveles máximos históricos.
| Año | Compraventas |
|---|---|
| 2017 | 15.831 |
| 2018 | 15.387 |
| 2019 | 13.952 |
| 2020 | 12.297 |
| 2021 | 14.540 |
| 2022 | 16.985 |
| 2023 | 18.143 |
| 2024 | 18.356 |
| 2025 | 18.252 |
Entre 2017 y 2019 el mercado ya mostraba señales de desaceleración. En ese período las compraventas disminuyeron cerca de 12%, en línea con un contexto económico más débil.
En 2020, con la pandemia, se registró el punto mínimo de la serie reciente: 12.297 operaciones, una caída significativa que reflejó tanto restricciones operativas como incertidumbre económica.
A partir de 2021 comenzó una recuperación marcada. El volumen de compraventas creció con fuerza durante tres años consecutivos, hasta alcanzar máximos históricos en 2023 y 2024, con alrededor de 18.000 transacciones anuales.
En 2025 se observa una leve corrección. Las operaciones se mantienen prácticamente en el mismo nivel del año anterior, pero con una pequeña caída de 0,6%, lo que sugiere una fase de estabilización del mercado.
El contexto estructural: el stock de viviendas
Para interpretar la dinámica de las compraventas es necesario considerar el tamaño del mercado. Según el último censo disponible, Montevideo cuenta con más de 580.000 viviendas, y el stock total sigue creciendo lentamente.
| Año | Stock estimado de viviendas |
|---|---|
| 2011 | 520.538 (censo) |
| 2017 | 551.291 (estimación lineal) |
| 2020 | 566.668 (estimación lineal) |
| 2023 | 582.044 (censo) |
| 2025 | 592.295 (estimación lineal) |
Este crecimiento es moderado, cercano al 0,9% anual.
En otras palabras, el parque de viviendas aumenta lentamente, mientras que el número de transacciones puede variar significativamente según el contexto económico.
Rotación del mercado: qué proporción de viviendas se vende cada año
Una forma útil de interpretar la actividad inmobiliaria es medir la rotación del stock, es decir, qué porcentaje de viviendas cambia de propietario cada año.
| Año | Rotación del mercado |
|---|---|
| 2017 | 2,87% |
| 2018 | 2,77% |
| 2019 | 2,48% |
| 2020 | 2,17% |
| 2021 | 2,54% |
| 2022 | 2,94% |
| 2023 | 3,12% |
| 2024 | 3,13% |
| 2025 | 3,08% |
Este indicador muestra que el mercado actual se encuentra en niveles relativamente altos de actividad. En los últimos años, aproximadamente 3 de cada 100 viviendas cambian de propietario cada año.
La leve caída observada en 2025 reduce la rotación apenas de 3,13% a 3,08%, lo que confirma que no se trata de una crisis del mercado, sino de una moderación del ritmo de transacciones.
Qué esperar hacia adelante
Las proyecciones para el mercado inmobiliario de Montevideo no apuntan a cambios bruscos, sino a una continuidad del ciclo actual.
Si las condiciones macroeconómicas se mantienen estables, es probable que el volumen de compraventas en 2026 se mantenga cercano a los niveles actuales, con variaciones moderadas.
Conclusión
El análisis de la serie histórica muestra que el mercado inmobiliario de Montevideo es estructuralmente estable, pero no inmune a los ciclos económicos.
Después de la fuerte recuperación posterior a la pandemia, el mercado parece haber entrado en una etapa de normalización, con niveles de actividad altos pero sin el crecimiento acelerado de años recientes.
Más que un cambio de tendencia, la leve desaceleración observada en 2025 parece reflejar un ajuste natural en un mercado maduro, donde las decisiones de compra dependen cada vez más de variables macroeconómicas como el tipo de cambio, los salarios y las condiciones de financiamiento.
En este contexto, entender los datos y su evolución resulta clave para interpretar correctamente el comportamiento del mercado inmobiliario.
